Mietrecht

Allgmeines

Die Vermietung wird gesetzlich als Nutzungsüberlassung auf Zeit gegen Entgelt (Miete) definiert. Das Mietrecht ist damit keinesfalls auf eine Vermietung von Wohn- bzw. Gewerberäumen beschränkt, obwohl das Mietrecht darin seinen größten Anwendungsbereich findet.

Die größten zivilrechtlichen Anwendungsbereiche des Mietrechts finden sich bei:

  • Streitigkeiten wegen Zahlung der Nebenkosten
  • Streitigkeiten wegen Beendigung des Mietverhältnisses
  • Räumungsklagen

Streitigkeiten wegen Zahlung der Nebenkosten

Gem. § 556 BGB i. V. m. § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskostenzahlungen nicht als Teil der Miete anzusehen, da sie kein Entgelt für die Nutzungsüberlassung darstellen, sondern echtes Entgelt für den laufenden und bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen und der Einrichtungen sind.

Dazu zählen insbesondere Ausgaben der Wohnungseigentümer in Form der Grundsteuer, Kaltwasser, Abwasser und Warmwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr,

Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel.

Der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten orientiert sich gem. § 556 a) Abs. 1, Satz 1 BGB grundsätzlich an der anteiligen Wohnfläche. Zwischen den Mietparteien können jedoch auch andere Maßstäbe frei vereinbart werden (z.B. Umlage nach Verbrauch oder Personenanzahl).

Gem. § 556 Abs. 2 BGB dürfen die Mietvertragsparteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in einer angemessenen Höhe vereinbaren. Nachforderungen für Betriebskosten durch den Vermieter sind grundsätzlich ausgeschlossen, falls diese nicht spätestens bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums gelten gemacht werden.

Die Abrechnungsfrist wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar und verständlich ist.  

Der Mieter kann aber sowohl die Abrechnung als auch Guthaben zu seinen Gunsten auch noch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist vom Vermieter verlangen. Dies gilt nur für die Vermietung von Wohnraum. Für Gewerbeobjekte gibt es keine Ausschlussfristen für die Betriebskostenabrechnung.  

Ausnahme: hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten, ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter auch nach Fristablauf noch möglich. Die verspätete Vorlage der Abrechnung durch den Hausverwalter oder ein Abrechnungsunternehmen ist aber vom Vermieter zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Korrektur der Abrechnung:

Der Vermieter kann seine Abrechnung, wenn er sie formell ordnungsgemäß innerhalb der 12-monatigen Frist dem Mieter übersandt hat auch nach Fristablauf noch korrigieren, wenn inhaltliche Fehler vorhanden sind. Er kann also auch nach Fristablauf noch Nachforderungen stellen, wenn die Nachforderung auf inhaltlichen Fehlern beruht. Nachforderungen sind aber auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zwar noch innerhalb der Frist eine Abrechnung erteilt hat, diese aber aus irgendeinem Grund formell unwirksam war (siehe oben).  

Die Ausschlussfrist ist aber von der Verjährungsfrist zu unterscheiden: Ist eine Abrechnung innerhalb der 12-monatigen Frist erteilt worden, so verjähren diese Forderungen in 3 Jahren ( § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt erst mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist.  

Es kommt dabei auf den Eingang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter an.

Umgekehrt ist der Mieter nach zwölf Monaten (§ 556 Abs 3 Satz 5 BGB) ab dem Zugang der Abrechnung mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Hat der Mieter sich also ein Jahr nach der Abrechnung nicht gemeldet, kann er beispielsweise vor Gericht nicht mehr einzelne Einwendungen geltend machen und behaupten, die Abrechnung sei unrichtig.

Mithin haben sowohl Mieter als auch Vermieter gewisse Fristen einzuhalten, wobei der Abrechnung des Vermieters größere Bedeutung zukommt. Wenn das Ende der Abrechnungsfrist droht, wird es sich empfehlen, die Abrechnung unter Zeugen oder per Einschreiben-Rückschein dem Mieter zu übermitteln. Wegen der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des Mieters kann es sich für den Vermieter empfehlen, nach Übermittlung der Betriebskostenabrechnung zunächst zwölf Monate abzuwarten, bis er die Nachzahlung gerichtlich geltend macht.

Ein Mieter, der trotz verspäteter Abrechnung Betriebskosten und damit eingetretener “Verjährung” an den Vermieter nachgezahlt hat, kann diese rechtsgrundlos geleistete Nachzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung wieder zurückfordern (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05). § 214 Abs. 2 BGB, wonach eine Rückforderung der auf einen verjährten Anspruch geleisteten Zahlung nicht möglich ist, sei auf gesetzlich ausgeschlossene Ansprüche nach Ansicht des BGH nicht entsprechend anwendbar. Anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist führt der Ablauf der Ausschlussfrist zu einem Untergang der Rechte des Vermieters (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VII ZR 94/05). Die Leistung ist rechtsgrundlos erfolgt, der Vermieter ist in Höhe der Zahlung bereichert. (“ungerechtfertigte Bereicherung”). Insoweit beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre (regelmäßige Verjährung § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres in dem Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).  

Die vorbehaltslose Zahlung der Betriebskosten stellt nach Ansicht des BGH (a.a.O.) auch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Im Falle eines Schuldanerkenntnisses könnte der Mieter geleistete Zahlungen nicht zurückfordern.  

Streitigkeiten wegen Beendigung der Mietverhältnisse

Verträge über Wohnraummietverhältnisse können ordentlich und außerordentlich gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung kann – insbesondere bei befristeten Mietvertragsverhältnissen – im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung gesetzlich oder mietvertraglich ausgeschlossen werden.

Überdies kann eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich ohne Einhaltung einer gesetzlichen Kündigungsfrist erklärt werden kann.  

Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung ist stets eine gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c) BGB durch beide Vertragsparteien einzuhalten. Die Kündigungsfrist beträgt bei Einhaltung der 3-tägigen Karenzfrist grundsätzlich 3 Monate. Die Kündigungsfrist verlängert sich nur für den Vermieter nach ununterbrochenem Fortbestand des Mietverhältnisses von 5 bzw. 8 Jahren, um jeweils drei Monate.  

Die Kündigung hat gem. § 568 Abs. 1 BGB i. V. m. § 126 BGB in Schriftform zu erfolgen. Soll die Kündigung durch einen rechtsgeschäftlichen Vertreter (z.B. durch den Rechtsanwalt) erklärt werden, so hat auch dieser die Kündigung in Schriftform zu erklären und dieser Erklärung eine Vollmacht im Original beizulegen, aus der sich die Bevollmächtigung ergibt.

Der Vermieter (nicht der Mieter) kann das auf unbestimmte Dauer geschlossene Mietverhältnis lediglich dann ordentlich kündigen, falls er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der Vermieter hat das berechtigte Interesse im Rahmen der Kündigungserklärung ausdrücklich anzugeben. Gründe sind u.a.:

  • Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen
  • Entstehen wirtschaftlicher Nachteile durch Fortsetzung des Mietverhältnisses
  • Mehrfache, schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters

Die außerordentliche Kündigung kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sowohl durch den Vermieter als durch den Mieter erklärt werden. Die außerordentliche Kündigung bedarf eines wichtigen Grundes. Die wichtigen Gründe sind im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB beispielsweise wie folgt aufgezählt:

  • Verzug des Mieters mit der Zahlung der Miete für einen Zeitraum von mehr als 2 Monate
  • Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird dem Mieter durch den Vermieter vorzeitig ganz oder teilweise entzogen.
  • Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung des Mieters (sog. „Messie-Fälle“)

Räumungsklage

Ist eine Kündigung ausgesprochen und rechtswirksam geworden, ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben, d.h. einen Wohnraum zu räumen und an den diesen samt den Wohnungsschlüsseln an den Vermieter zurückzugeben.

Trotz der gesetzlichen Vorgabe wird dieses Vorgehen in der Praxis oftmals nicht eingehalten. Stattdessen weigert sich der Mieter oftmals die Wohnung zu räumen und stellt dazu jegliche Zahlung der geschuldeten Miete ein.

Der Vermieter hat nunmehr trotz der wirksam erklärten Kündigung den doppelten Nachteil, die vermietete Wohnung nicht benutzen zu können und keine Mietzahlungen zu erhalten. Um in den unmittelbaren Besitz der vermieteten Wohnung zu gelangen, hat der Vermieter den Mieter nunmehr zur Räumung der Wohnung und zur Zahlung der geschuldeten Miete zu verklagen.

Der Vermieter darf auf keinen Fall eigenmächtig vorgehen und die Mietsache selbst räumen. Anderenfalls würde der Vermieter sogenannte „verbotene Eigenmacht“ ausüben und diese ist strafbar. Er darf auch nicht einfach die Schlösser der Mietsache austauschen, um sich in den Besitz der Mietsache zu bringen. Auch dadurch würde der Vermieter sich strafbar machen, und zwar des Hausfriedensbruchs.

Die Räumungsklage kann bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht werden. Diese Vorgehensweise ist deshalb zulässig, da das Gericht ohnehin im Rahmen eines Räumungsverfahrens die Rechtmäßigkeit einer Kündigung als Voraussetzung für eine Räumungsentscheidung zu prüfen hat.

Für den Vermieter ist die Erhebung einer Räumungsklage im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters nicht ganz ohne Risiko, da der Mieter die Kündigung während des laufenden Räumungsverfahrens unwirksam machen kann, indem er die säumige Mietzinszahlung innerhalb von zwei Monaten doch noch ausgleicht oder gegebenenfalls eine Behörde (z.B. das Sozialamt) die Zahlung übernimmt. Die Räumungsklage des Vermieters würde sodann zurückgewiesen werden.

Die Räumungsklage kann mit der Geltendmachung von rückständigem Mietzins verbunden werden. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass der Mieter möglicherweise Einwendungen gegen die Höhe des rückständigen Mietzinses hat (z. B. weil er die Miete wegen Mängel gemindert hat). Hierdurch kann sich das Räumungsverfahren verzögern.

Weigert sich der Mieter trotz eines Räumungsurteils weiterhin die Mietsache an den Vermieter zu übergeben, hat der Vermieter dieses Räumungsurteil durch einen Gerichtsvollzieher, einen Schlüsseldienst bzw. ein Entsorgungsunternehmen vollstrecken zu lassen. Der Vermieter hat die damit verbundenen Kosten grundsätzlich vorzustrecken.

Die Kosten eines Räumungsverfahrens setzen sich aus gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten zusammen. Die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten für eine Räumungsklage richtet sich nach dem sogenannten Streitwert. Der Streitwert einer Räumungsklage ist die Jahresmiete ohne Betriebskosten. Welche Gebühren tatsächlich anfallen, hängt davon ab, wie sich der Prozess entwickelt.

Mit Abschluss des Klageverfahrens entscheidet das Gericht auch über die Verfahrenskosten und bestimmt, welche Partei diese zu tragen hat. Diejenige Partei, die das Verfahren verliert, trägt die vollen Kosten, auch die des Gegners. Bei anteiligem Unterliegen werden die Kosten entsprechend gequotelt.

Prozesskostenhilfe für Räumungsverfahren

Sowohl für den Kläger als auch den Beklagten eines Räumungsverfahrens besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für das Gerichtsverfahren in Anspruch zu nehmen. Insoweit müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Die beantragende Partei ist auf Grund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage, die Kosten aus eigenen Mitteln zu tragen und 2. Die beabsichtigte Klage/ Rechtsverteidigung hat Aussicht auf Erfolg. Diese beiden Voraussetzungen werden vom Gericht entsprechend geprüft und entscheiden über die (Nicht-) Bewilligung der Prozesskostenhilfe.

Wenn z.B. der Mieter tatsächlich mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, die Kündigung also klar berechtigt ist, wird dem Mieter wegen mangelnder Erfolgsaussicht keine Prozesskostenhilfe bewilligt werden.